凤凰传媒601928阐述新城控股股票值得买入吗

时间:2020-09-21 来源:起点股票入门基础知识网 作者:凤凰传媒601928
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买股买龙头,一说到地产股,大家想到的都是万科恒大融创碧桂园等大型房企,对于新城控股这样一家刚刚进入前10不久的江苏地方房企,大家往往都缺少关注,新城控股本身也是一家比较低调的企业,要不是6月初董事长在上海出事,估计很多人包括我都没注意到有这么一家业绩非常优秀的上市公司。

通过查阅新城近5年的营业收入和净利润,新城控股的房产业绩是非常优秀的,营业收入从2013年的207亿增长到2018年的541亿,5年的复合增长率是21.16%,同时期其他各大型房企的复合增长率分别是万科17.06%,保利16.07%,恒大37.85%,融创32.25%,碧桂园43.30%,从营业收入上看,新城的表现是不太突出的。那我们来看一下净利润,新城的归母净利从2013年的11.7亿增长到2018年的104.9亿,5年的复合增长率是54.96%,同时期其他各大型房企的5年复合增长率分别是万科17.44%,保利11.96%,恒大24.28%,融创39.13%,碧桂园32.38%.傲视群雄,这就说明了什么呢,新城房产比其他房企干的活不多,但赚的钱比他们多,这从净利润率的表现就可以看出来。

我们来分析一下新城房产的商业模式,来看看这样的房产利润率可不可靠,是不是可以持续。

一般而言,影响房地产企业净利润的重要因素有融资成本,运营效率,还有最大的是土地价格。融资成本具有突出优势的是万科和保利,运营效率突出的是恒大和碧桂园,而从土地价格来看,低成本拿地的能力突出的是新城和万达(万达地产板块没有上市)。

房地产企业的拿地方式有三种,第一种是竞争最激烈的,通过土地公开招拍挂拿地,利润空间已极其有限,考验的是房企的财务成本和运营效率。第二种旧改、并购、一二级联动,和第三种直接与政府合作,作为重点招商项目引进,这两种方式避开了招拍挂,获得便宜的土地,前者的典型,是融创;后者的典型,新城。

新城最新的2019半年报,第29-31页记录了上半年拿地情况:通过吾悦广场(表格中“商业开发”)拿地1200万方,约为总拿地面积的一半,而它对应的楼面平均价只有1352元/平方,远低于2990元/平方的总体平均值。

一座典型的新城吾悦广场由吾悦广场商业和高层住宅组成,二者面积约为1:4,一定的住宅客群可以托底保障商业的人气热度,商业繁荣又强化了住宅的保值属性,二者互为成就。

从政府的角度(特别是二三线政府),类似吾悦万达广场这样的项目,即可以作为形象工程提升片区的商业消费环境,又可以增加片区的税收、就业,甚至还能提升周边的土地价格,这样一个既有面子又有里子的项目,就不难理解有很多地方政府对新城万达这样的敞开怀抱,大片土地低价供应。

宝鸡吾悦广场,当地媒体报道称是“我市招商引资的重大项目”,“可提供各类就业岗位2000多个”。甚至有些地方还格外追捧,高度重视:徐州贾汪吾悦广场,政府官网发文说吾悦广场“将带来持续税收和3000多人的长期稳定就业”,区委区政府在签约后第一时间召开会议,要“竭尽全力提供最优惠的政策”。

其次,新城这样的商业模式,和海底捞,爱尔眼科,星巴克一样,是非常典型的“曲奇模式”,通过规模复制,保持了高效率的增长。

爱尔眼科通过在各地新建和收购眼科医院,净利润从2012年的1.8亿,增加到了2018年10.1亿,6年翻了5.6倍,股价从2012年11月9日的2.42元,到201919年11月9日的41.87元,由于市场给了额外的溢价,翻了整整17倍,实现了一个典型的戴维斯双击。

综上所述,从企业定性的角度来看,新城控股的商业模式具有一定的竞争力(拿地成本)和可持续性(吾悦广场开发的标准化和可复制性),有着自己独特的商业护城河,是一家值得投资的企业,后续的文章,将从企业估值的角度来谈谈,现在的价格值不值得介入。


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